租購(gòu)并舉：“長(zhǎng)租公寓”之后，將推“藍(lán)領(lǐng)公寓”
2018-06-26 08:50:44 來(lái)源： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
2017年被稱為租購(gòu)并舉元年。
業(yè)界認(rèn)為的標(biāo)志性事件發(fā)生在2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱“通知”），提出了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，增加租賃住房有效供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制四項(xiàng)具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的人口凈流入城市，被不少人簡(jiǎn)稱為“十二城”。
“之前沒(méi)人重視租賃，但經(jīng)過(guò)政策推動(dòng)，租賃市場(chǎng)越來(lái)越被人重視?！蹦Х缴罘?wù)集團(tuán)副總裁金喆告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，公司此前向銀行借貸，銀行表示從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)租賃行業(yè)，也沒(méi)有為此設(shè)置有針對(duì)性的貸款業(yè)務(wù)，但如今已經(jīng)有銀行主動(dòng)來(lái)找魔方，詢問(wèn)其對(duì)借貸的需求，“我想這就是政策推動(dòng)后我們獲得的最大利好?！?/SPAN>
因?yàn)檎吖膭?lì)而感到受到重視的不僅有魔方。在過(guò)去近一年的時(shí)間里，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)在政策的積極推動(dòng)下，吸引了各路資本、企業(yè)的投入和關(guān)注，原本冷清的租賃行業(yè)變得火熱。
租購(gòu)并舉政策在實(shí)際落地中產(chǎn)生了哪些作用？中低收入群體通過(guò)租房獲得穩(wěn)定的居住條件是不是變得更容易了？進(jìn)入租賃行業(yè)的企業(yè)又怎么看待目前的租賃市場(chǎng)？在租購(gòu)并舉標(biāo)志性政策出臺(tái)行將一周年之際，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪了業(yè)內(nèi)專家、租賃企業(yè)、普通租戶等多方人士。
地方租賃新政頻出的一年
租購(gòu)?fù)瑱?quán)、集體土地入市、REITs破局……
京滬與“十二城”政策頻出，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”引租房者關(guān)注
鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的文件在2016年便已出現(xiàn)。當(dāng)年6月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（下稱“若干意見(jiàn)”）對(duì)外發(fā)布，提出實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。
“若干意見(jiàn)”還明確了目標(biāo)：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
但“若干意見(jiàn)”的真正落實(shí)，則是從2017年7月對(duì)外發(fā)布“通知”以及“十二城”試點(diǎn)開始的。
作為“十二城”之首，廣州的跟進(jìn)動(dòng)作最為迅速，就在“通知”對(duì)外發(fā)布前，廣州便推出《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，一度引發(fā)輿論對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的關(guān)注。隨后，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛出臺(tái)地方版本的加快租賃市場(chǎng)政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之后兩個(gè)月即2017年9月出臺(tái)了各自的地方性文件。上海在《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》中還將國(guó)企的角色擺到了重要位置，提出要注重發(fā)揮國(guó)資國(guó)企對(duì)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石作用。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在“十二城”試點(diǎn)政策發(fā)布后，京滬兩地與“十二城”中絕大部分城市都有跟進(jìn)措施出臺(tái)。有分析人士指出，在我國(guó)尚不發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，如此密集的文件發(fā)布和地方新政跟進(jìn)，此前從未有過(guò)?！拔腋械?jīng)Q策層這一次是很堅(jiān)決地把加快租賃市場(chǎng)發(fā)展當(dāng)作解決‘住有所居’這個(gè)民生問(wèn)題的重要環(huán)節(jié)?！北本┎丛⒎课莨芾碛邢薰究偨?jīng)理助理金羽對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。
在眾多政策中最為挑動(dòng)普通人神經(jīng)的莫過(guò)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”四個(gè)字。
還是廣州率先行動(dòng)。廣州先于通知發(fā)布的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具體規(guī)定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，若其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀?！白夥恳部梢陨蠈W(xué)”一時(shí)引起了輿論廣泛討論。
但“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在實(shí)際操作層面能否落實(shí)，一些業(yè)內(nèi)專家尚存疑問(wèn)。中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉曾對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者評(píng)論廣州的政策時(shí)說(shuō)，實(shí)際上租房者本就擁有使用本區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)的資格，只是在順位上排在“房戶合一”以及監(jiān)護(hù)人是房主但非戶主之后的第三順位上，“從這個(gè)角度看，廣州的政策并無(wú)新意?！?/SPAN>
盡管如此，以教育同權(quán)為主要內(nèi)容的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”隨即在各城市的政策中頻頻出現(xiàn)：北京將北京戶籍無(wú)房家庭作為重點(diǎn)保障對(duì)象，提出在承租房中實(shí)際居住三年，同時(shí)又穩(wěn)定就業(yè)三年者，可享受區(qū)域內(nèi)義務(wù)教育資源；上海規(guī)定對(duì)于本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定，通過(guò)與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)。積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關(guān)規(guī)定，享受相關(guān)基本公共服務(wù)待遇。
此后，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”更是成為一些城市參與“搶人大戰(zhàn)”的手段，比如武漢，在2017年10月發(fā)布的《市招才局、市公安局關(guān)于進(jìn)一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策的通知》中規(guī)定：符合落戶條件的租房者落戶問(wèn)題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。武漢市教育系統(tǒng)目前對(duì)學(xué)位使用順序的排位與全國(guó)多地類似：承租人子女的順位排在第三，居于“房戶合一”和“有房無(wú)戶”之后。武漢市教育局負(fù)責(zé)義務(wù)教育階段入學(xué)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)，武漢市入學(xué)學(xué)位的使用優(yōu)先級(jí)以戶籍為首，其次才是房屋所有權(quán)。也就是說(shuō)，原則上“有戶無(wú)房”的優(yōu)先級(jí)的確應(yīng)高于“有房無(wú)戶”。不過(guò)，該政策目前所能保證的只是基礎(chǔ)教育，而非“名校”。他對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說(shuō)，在滿足第一順位的 “房戶合一”后，若學(xué)位還有富余，“有戶租房”和“有房無(wú)戶”的情況可一并解決。但他也坦言，若連第一順位都無(wú)法百分百滿足，后兩個(gè)順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學(xué)校，但不能上名校?！?/SPAN>
集體土地供應(yīng)與REITs先后“破局”
除了通過(guò)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策讓更多人安心租房，土地多元供應(yīng)是房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)的又一大利好。
2017年8月，原國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，將北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市確定為開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。這意味著，建設(shè)于集體土地之上，用于買賣的“小產(chǎn)權(quán)房”仍屬于政策嚴(yán)禁范圍內(nèi)，但以租賃為目的的房屋可以出現(xiàn)在集體建設(shè)用地上，并進(jìn)行社會(huì)化出租。
其實(shí)，北京在被列為試點(diǎn)城市前已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試。截至2017年10月，已有唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉351地塊項(xiàng)目、朝陽(yáng)區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個(gè)項(xiàng)目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房還引發(fā)了對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地平權(quán)的更多想象?！斑@有點(diǎn)超出我的預(yù)期?！敝袊?guó)土地學(xué)會(huì)原秘書長(zhǎng)黃小虎曾對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓(76.600, -1.39, -1.78%)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利能夠通過(guò)市場(chǎng)充分實(shí)現(xiàn)?！彼麑⒋隧?xiàng)政策稱為“一個(gè)舉重若輕的大手筆”。
除了為集體土地供應(yīng)租賃市場(chǎng)打開通道之外，過(guò)去一年讓不少租賃行業(yè)企業(yè)感到興奮的便是REITs破局。
“開發(fā)商之所以不愿意做租賃產(chǎn)品而更愿意做買賣產(chǎn)品，是因?yàn)樽赓U產(chǎn)品的周期長(zhǎng)、回報(bào)少?！苯鹩饘?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，房地產(chǎn)信托基金（REITs）是一種有效提升開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)效率的方式，當(dāng)開發(fā)商在某物業(yè)中的股權(quán)占比低于某一水平時(shí)便可將自己所持資金撤出，投入到其他項(xiàng)目，而不用繼續(xù)沉淀在某處租賃物業(yè)中。
REITs在這一年中也頻頻破局：從《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及積極進(jìn)行REITs的試點(diǎn)工作。
2017年10月，新派公寓首只“類REITs”——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式綜合交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，其以位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業(yè)為底層資產(chǎn)，計(jì)劃總規(guī)模2.7億元，期限為5年，這標(biāo)志著我國(guó)第一只租賃類REITs誕生。同月，首只央企租賃類REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)(13.080, -0.99, -7.04%)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲上交所審議通過(guò)，總規(guī)模50億元，采用儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，以保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房為底層資產(chǎn)。
雖然與國(guó)外相比，我國(guó)尚未有公募REITs，但其腳步也在迫近。2018年4月，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），明確提出將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。雖沒(méi)有直接提及公募REITs ，但“多類型”的提法讓業(yè)界倍感振奮，有分析認(rèn)為公募REITs和ABS“即將破曉”。此外，《通知》還明確以收益法來(lái)合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，避免用市價(jià)法做出明顯偏高的評(píng)估結(jié)果，這一提法引起了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注?！耙允找娣ㄔu(píng)估，就能做到對(duì)‘有價(jià)無(wú)市’、價(jià)格虛高的物業(yè)實(shí)際價(jià)值做出更接近真實(shí)價(jià)格的評(píng)估?！毙屡晒?chuàng)始人王戈宏對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。
中關(guān)村(5.350, -0.11, -2.01%)創(chuàng)客小鎮(zhèn)是北京第二批在集體建設(shè)用地上建起的公租房小區(qū) （《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》攝影記者 胡巍 攝）
租金上漲背后：租賃市場(chǎng)也存在結(jié)構(gòu)不合理
現(xiàn)象：房租漲了
在政策頻出、利好不斷的背景下，過(guò)去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；》孔赓U企業(yè)紛紛擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。資本與企業(yè)不斷入局，同時(shí)也引發(fā)了人們對(duì)房租不斷上漲的擔(dān)憂。
過(guò)去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；》孔赓U企業(yè)紛紛擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。（《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 攝）
在北京東直門附近居住的“北漂”小王告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2018年春節(jié)后她明顯感到了房租上漲的趨勢(shì)，“月租金應(yīng)該至少漲了幾百塊錢，這對(duì)收入不高的我來(lái)說(shuō)其實(shí)是不小的壓力?！毙⊥醺惺艿降淖饨鹕蠞q，既包括被小業(yè)主持有、租給“二房東”，如蛋殼公寓的分散式長(zhǎng)租公寓，也包括自持整棟物業(yè)并統(tǒng)一管理的集中式長(zhǎng)租公寓。
“我們是從2018年初開始定的新價(jià)格，比2017年平均每月租金漲了400元?！毙屡晒⒆辖欠值甑囊晃回?fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一間39平方米大的單人開間目前價(jià)格為每月5699元，調(diào)價(jià)之前則為每月5299元；該分店最貴戶型為每月7899元的一室一廳，此前的租金則是7499元每月。
王戈宏告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，新派公寓的價(jià)格在2018年整體上漲不到8%，CBD分店45平方米的一室一廳租金從7800元上漲至8300元左右，“但相比于周邊的富力城和新城國(guó)際，我們的漲幅更低。”
北京整體的房租水平在過(guò)去一年中表現(xiàn)如何呢？
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2017年5月，北京的房租均價(jià)為71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上漲到80.5元/月/平方米，漲幅超過(guò)12%。記者注意到，12個(gè)月里，除2017年12月房租均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比微跌之外，剩余月份均呈上漲之勢(shì)。
情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價(jià)從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過(guò)16%。
除了京滬兩座城市，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，在2017年5月至2018年5月這一周期內(nèi)，住建部在去年確定為租賃試點(diǎn)的12座人口凈流入城市的房租單價(jià)（元/月/平方米）也都出現(xiàn)了幅度不同的上漲。
例如深圳，其房租單價(jià)一年內(nèi)從57.96元上升至72.37元，漲幅超過(guò)24%；廣州的房租單價(jià)則由40.57元上漲至48.59元。記者注意到，根據(jù)諸葛找房提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“十二城”在過(guò)去一年的房租單價(jià)漲幅均超過(guò)10%。
除去房租單價(jià)的上漲，過(guò)去一年中，隨著一些針對(duì)高端需求的租賃項(xiàng)目推出，如萬(wàn)科旗下項(xiàng)目翡翠書院“月租金最低1.5萬(wàn)元”， 其頗高的租金也讓一些人感嘆“租不起”。
措施：“控租金”與“穩(wěn)房?jī)r(jià)”并重，房租也需要被調(diào)控
房租是否是被大量入場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓品牌“炒高”的？
“根據(jù)我們觀察，目前租金高低的變化主要是受供需關(guān)系的影響，根據(jù)我們對(duì)客戶反饋的研究，蛋殼公寓主打的22到29歲人群對(duì)每月工資的三分之一來(lái)支付租金是普遍可以接受的?！钡皻す?chuàng)始人兼CEO高靖對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，只要租賃產(chǎn)品“一分錢一分貨”，價(jià)格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客覺(jué)得，與過(guò)去低租金吸引大家先把房子租下來(lái)但后續(xù)維修費(fèi)用和各種雜費(fèi)不斷加碼的不正規(guī)中介相比，大家還是更愿意寧愿多花一些錢接受平臺(tái)更規(guī)范的服務(wù)?！?/SPAN>
思源企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，此前以小業(yè)主為主要房源的租賃市場(chǎng)在規(guī)?；赓U企業(yè)大量進(jìn)入后，一部分對(duì)服務(wù)有更高要求的需求被喚醒。規(guī)?；赓U企業(yè)通常都能提供比小業(yè)主更專業(yè)和規(guī)范的配套服務(wù)，更高的需求被喚醒，租金有上漲是比較正常的。
她認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓與小業(yè)主持有的民宅不是一類產(chǎn)品，價(jià)格沒(méi)有可比性，長(zhǎng)租公寓所提供的配套服務(wù)讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務(wù)，理應(yīng)獲得價(jià)格上的認(rèn)可?！傲硗庖?guī)模化的長(zhǎng)租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分?jǐn)偟阶饨鹬?，但目前的水平還是基本反映了供需關(guān)系的變化。”
然而也有分析認(rèn)為，鼓勵(lì)租購(gòu)并舉根本目的在于讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買房之外實(shí)現(xiàn)“住有所居”的一項(xiàng)靠譜選擇。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪曾在接受記者采訪時(shí)分析說(shuō)：“政府鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問(wèn)題，這也是市場(chǎng)上的主流客戶群體，如果目標(biāo)用戶只是‘高精尖行業(yè)人群’，只能是小眾市場(chǎng)，政府相關(guān)部門在下一步出臺(tái)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的政策時(shí)可能就會(huì)考慮到這個(gè)問(wèn)題?！?/SPAN>
房租上漲過(guò)快的現(xiàn)象也引起了決策層的關(guān)注。
就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負(fù)責(zé)同志之后，印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中提出，“堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金”，而在表述地方政府的主體責(zé)任時(shí)也提出了兩項(xiàng)，即穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金。
市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)：“長(zhǎng)租公寓”之后，“藍(lán)領(lǐng)公寓”將出場(chǎng)
與房屋買賣價(jià)格相比，房租價(jià)格應(yīng)該比較單純地體現(xiàn)了房屋的居住價(jià)值，而非投資等其他價(jià)值，宏觀調(diào)控政策需要對(duì)其進(jìn)行干預(yù)嗎？又該如何“控租金”？
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